Verjährung im Mietrecht

Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt grundsätzlich drei Jahre. Im Mietrecht betrifft dies z. B. den Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete und den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung zu Unrecht entrichteter Miete, z. B. bei vollständiger Mietzahlung trotz Mangelhaftigkeit des Mietobjektes. Diese Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.

Daneben gibt es aber auch spezielle mietrechtliche Verjährungsregelungen. Hat der Mieter Aufwendungen auf die Mietwohnung gemacht, verjährt sein Ersatzanspruch schon nach sechs Monaten seit der Rückgabe der Mietsache. Dies gilt auch für den Anspruch des Mieters auf Wegnahme einer Einrichtung, mit der er seine Wohnung versehen hat. Auch Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der vermieteten Wohnung, Mietausfalls, vertragswidrigem Gebrauchs sowie unterlassener Schönheitsreparaturen verjähren ebenfalls nach sechs Monaten.

Grundbucheinsicht durch Mieter

In das Grundbuch eines Mietobjektes kann jeder Einsicht nehmen, soweit er ein berechtigtes Interesse darlegen kann (BVerfG WM 2000, 666). Ein solches Interesse hat zum einen jeder Mieter für sein Wohnhaus und jeder Mietinteressent für das von ihm favorisierte Mietobjekt. Ein berechtigtes Interesse besteht aber auch, wenn ein Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters prüfen will, ob sein Vermieter noch andere evtl. freiwerdende Wohnungen besitzt. Für den Mieter kann die Einsicht vor allem beim Hausverkauf nützlich sein. Auch kann ein Mietinteressent aus dem Grundbuch ersehen, ob das Mietobjekt der Zwangsversteigerung unterliegt. Die Grundbücher werden in aller Regel bei den örtlichen Amtsgerichten geführt.

Mietrecht-Eigentümer-Hauptmieter-UntermieterDer Untermieter hat seinen Vertrag nur mit dem Hauptmieter. Dieser ist dann selbst (Zwischen-)Vermieter. Zwischen dem Vermieter des Hauptmieters und dessen Untermieter bestehen hingegen keine unmittelbaren Vertragsbeziehungen. Dies ist von erheblicher Bedeutung. So endet bei der Beendigung des Hauptmietverhältnisses daher nicht automatisch auch das Untermietverhältnis zwischen Haupt- und Untermieter. Vielmehr richtet dessen Ende nach den Regelungen im Vetrag zwischen Haupt- und untermieter. Auch muss der Hauptmieter zunächst auch einmal kündigen damit das Untermietverhältnis überhaupt sein Ende finden kann.

Allerdings hat der Vermiter des Hauptmieters auch gegen den Untermieter einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Mietobjekts (OLG Hamm WM 81,40). Um diesen Anspruch vollstrecken zu können, ist allerdings ein eigener Räumungstitel gegen den Untermieter erforderlich. Der Titel (Urteil) allein gegen den Hauptmieter genügt nicht (BGH WM 2003,577).

Mietrecht-Verfahrenskosten im Mietprozess Die Verfahrenskosten setzen sich aus den Gerichtskosten und den Rechtsanwaltskosten zusammen. Je nach Erforderlichkeit können auch noch Kosten für Zeugen und Sachverständige hinzukommen.

Im Regelfall fallen bei Gericht drei Gerichtsgebühren und je Partei zweieinhalb Anwaltsgebühren an. Die Höhe der einzelnen Gebühr richtet sich dabei nach dem Streitwert des Verfahrens. Der Streitwert einer Zahlungsklage, bei der also ein bestimmter Geldbetrag eingeklagt wird (z.B. Mietkaution, Mietrückstände), richtet sich nach der Höhe des Geldbetrages. Bei einem Räumungsprozess bestimmt sich der Streitwert nach der vertraglich vereinbarten Miete für ein Jahr. Dabei ist die Jahresgrundmiete maßgeblich, also ohne die Nebenkostenvorauszahlungen. Bei einer Streitigkeit um Mietmängel bemißt sich der Streitwert aus dem zwölffachen Wert eines monatlichen Minderungsbetrages. Da sich die Anwaltsgebühren aus dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz und die Gerichtskosten aus dem Gerichtskostengesetz ergeben, kann der Anwalt dem Mandanten schon vor Prozessbeginn die Verfahrenskosten genau berechnen.