3.3.2012 von TB.

Mietrecht-Eigentümerwechsel und Mietzahlung

Bei häufigen Verkäufen von Mietobjekten weiß der Mieter oft gar nicht mehr, ab wann er an wen die Miete zahlen soll. Hier gilt grundsätzlich, dass der Käufer die Miete zur Zahlung an sich erst verlangen kann, wenn er rechtlich Eigentümer des Mietobjekts geworden ist. Eigentümer wird er jedoch erst mit der Umschreibung im Grundbuch und nicht schon mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages. Da der Mieter hierüber regelmäßig keine Kenntnis erlangt, hat der neue Vermieter einen Anspruch auf die Miete erst dann, wenn er den Eigentumswechsel durch eine Urkunde, z.B. einen Grundbuchauszug nachweist (LG Kaiserslautern WM 85,229). Dies gilt jedoch nicht, wenn der bisherige Vermieter den Mieter auffordert die Miete auch schon vor der Umschreibung im Grundbuch an den Käufer als neuen Vermieter zu entrichten.

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9.1.2012 von TB.

Mietrecht-Schönheitsreparaturen-Weniger ist oft mehr!

Viele Vermieter versuchen in Mietverträgen die Schönheitsreparaturen oft unter Verwendung eines umfassenden , kaum noch zu durchschauenden Klauselwerks auf die Mieter zu übertragen. Viele dieser Klauseln verstoßen dann jedoch häufig gegen § 307 BGB da deren Inhalt für den Mieter “überraschend” sein soll. Dabei ist weniger oft mehr. So reicht es aus, wenn im Vertrag die Klausel enthalten ist:”Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen.”. Nach Ansicht des OLG Karlsruhe (RE WM 92, 349) ist diese Klausel eindeutig dahingehend auszulegen, dass damit keine Verpflichtung zur Anfangsrenovierung , sondern lediglich eine Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen innerhalb der allgemein anerkannten Fristen vereinbart werde. Dies ist dann zulässig, selbst wenn weitere Angaben zu den Fristen oder dem Umfang der durchzuführenden Arbeiten fehlen.

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12.4.2011 von TB.

Wechselt während der Abrechnungsperiode der Eigentümer, stellt sich die Frage, wer über die Betriebskostenvorauszahlungen abrechnen muss. Der BGH hat hierzu entschieden, dass der neue Eigentümer/Vermieter über die gesamte laufende Abrechnungsperiode, also alle während dieser Zeit geleisteten Vorauszahlungen abzurechnen hat (BGH WM 2004,94). Der Verkäufer (alter Vermieter) muss daher auch nicht über Vorauszahlungen abrechnen, die der Mieter noch an ihn geleistet hat. Etwas anderes gilt für Abrechnungsperioden, die beim Eigentümerwechsel bereits abgeschlossen waren. Hier ist noch der alte Vermieter in der Pflicht die Abrechnung zu erstellen.

Maßgeblich für die Beurteilung der Rechtslage ist damit stets der Zeitpunkt des Eigentümerwechsels/Vermieterwechsels, welcher beim Verkauf nicht schon mit dem notariellen Kaufvertragsschluß eintritt, sondern erst mit der Umschreibung im Grundbuch. Bei der Zwangsversteigerung tritt der Eigentumswechsel jedoch bereits mit der Erteilung des Zuschlages ein, so dass dieser Termin entscheidend für die Beurteilung der Abrechnungspflicht ist.

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1.3.2011 von FR.

Betriebskosten-unwirtschaftlich-unberechtigt

Der Vermieter ist nur berechtigt, Betriebskosten, die dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit entsprechen, umzulegen. Sofern der Mieter Zweifel an der Wirtschaftlichkeit der Betriebskosten hat, ist er gehalten, anhand von örtlichen Vergleichs- oder Durchschnittswerten zu belegen, dass die in Rechnung gestellten Betriebskosten über denen der Vergleichswerte liegen und somit unwirtschaftlich sind. Liegt ein Verschulden des Vermieters vor, ist der Mieter berechtigt, die entsprechenden Kosten für die unwirtschaftlichen Betriebskosten nicht zu entrichten.

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7.10.2010 von TB.

Entdeckt der Mieter während der Mietzeit einen Mangelm muss er diesen dem Vermieter unverzüglich, mithin ohne schuldhaftes Verzögern anzeigen. Dieser muss dann den Mangel umgehend beseitigen. Dem kann der Vermieter einer Eigentumswohnung auch nicht entgegenhalten, dass die Mängelbeseitigung zu Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum führen würde und daher erst ein Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich sei (KG Berlin RE WM 90,376). Die Mängelbeseitigungspflicht des Vermieters ist grundsätzlich auch nicht von der Höhe der Mieteingänge abhängig (LG Berlin WM 91,538). Wie der Vermieter den Mangel beseitigt, ist zunächst seine Sache.Beim Vorliegen nicht nur unerheblicher Mängel, die im Laufe der Mietzeit auftreten, hat der Mieter insbesondere die folgenden Gewährleistungsrechte: neben dem Beseitigungsanspruch gibt es das Minderungsrecht, Schadenersatz und im Einzelfall auch das Recht zur fristlosen Kündigung. Auch kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen lassen und hierfür Ersatz der ihm entstanden Kosten verlangen. Ist der Mieter nicht gewillt diese Kosten vorzustrecken, kann er vom Vermieter auch einen Kostenvorschuß verlangen. Da die Geltendmachung dieser Rechte von dem Vorliegen verschiedener Voraussetzungen abhängt, sollte hier zunächst anwaltlicher Rat eingeholt werden.

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29.7.2010 von TB.

Heizkosten: Kuerzungsrecht nach der Heizkostenverordnung

Nach der Heizkostenverordnung muss der Vermieter grundsätzlich bis auf wenige Ausnahmefälle beschränkt verbrauchsabhängig abrechnen. Tut er dies nicht, haben die Mieter das Recht, von den auf sie entfallenden Heiz- und Warmwasserkosten, die sie laut Abrechnung des Vermieters zahlen sollen, pauschal 15 % abzuziehen.

Dieses Kürzungsrecht steht dem Mieter immer dann zu, wenn entgegen den Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Beispiele hierfür sind:

- Vermieter weigert sich, die Wohnung oder einzelne Räume mit Erfassungsgeräten auszustatten

- Vermieter lässt die vorhandenen Erfassungsgeräte nicht ordnungsgemäß ablesen

- Die Verbrauchsanzeige des Erfassungsgerätes ist wegen Fehlmontage oder Batterieausfall unbrauchbar

- Die eichpflichtigen Wärmezähler sind nach Ablauf der Eichfrist weiter betrieben worden

Wird die Heizkostenabrechnung nicht nach dem tatsächlichen Verbrauch erstellt, muss der Mieter selbstverständlich auch keine Kosten der Verbrauchserfassung zahlen.

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28.6.2010 von TB.

Beendigung des Mietverhältnisses-”Auszugsgebühr”

Verlangt der Vermieter eine Bearbeitungsgebühr (Auszugsgebühr) für die Beendigung des Mietverhältnisses, ist dies nach Auffasung der meisten Gerichte unzulässig (z.B. LG Augsburg ZMR 99,257).

Unwirksam ist auch eine Klausel in Formularmietverträgen, wonach der Mieter eine Kostenpauschale in Höhe einer Monatsmiete zahlen soll, wenn das Mietverhältnis einvernehmlich beendet wird (OLG Karlsruhe RE WM 90,236). Hingegen ist eine solche Vereinbarung zulässig, wenn sie erst anlässlich einer auf Wunsch des Mieters beruhenden einvernehmlichen Aufhebung des Mietvertrages (Mietaufhebungsvertrag) getroffen wird (OLG Hamurg RE WM 90,244).

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26.5.2010 von TB.

Mietrecht-Mietvertrag-Kleinreparaturklauseln

Bei Kleinreparaturklauseln, welche den Mieter zur Kostentragung für erforderliche (kleinere) Reparaturen verpflichten, müssen stets zwei Grenzen eingehalten werden. Zum einen muss die Höhe für die einzelne Reparaturmaßnahme deutlich bestimmt worden sein, zum anderen die Jahreshöchstgrenze. Sobald eine Einzelreparatur teurer als der vereinbarte Betrag ist, muss der Mieter überhaupt keine Kosten tragen, auch nicht anteilig. Für die maximale Jahresbeteiligung wird üblicherweise eine Obergrenze von 7% angenommen (AG Hannover WuM 2008,721).

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20.4.2010 von TB.

Bei der Entstehung und Erhöhung von Betriebskosten muss der Vermieter ein wirtschaftlich vernünftiges Maß anlegen. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist gesetzlich ausdrücklich festgeschrieben. Daher ist der Vermieter zum sparsamen Umgang mit dem Geld der Mieter verpflichtet. Der Grundasatz der Wirtschaftlichkeit erlangt vor allem in folgenden Fällen Bedeutung:

- wenn Betriebskosten schon ihrer Art nach nicht gerechtfertigt sind (Wartungsvertrag für Türschließanlage, Erdbebenversicherung)

- wenn der Umfang der verursachten Kosten nicht gerechtfertigt ist (z.B. eine volle Hausmeisterstelle für eine kleine Wohneinheit, zu viele Müllbehälter)

- wenn die anfallenden Kosten zu hoch sind (überhöhte Gehälter für Hauswart und Reinigungskräfte, zu hohe Wartungskosten).

Einwendungen hiergegen muss der Mieter aber stets im Rahmen eines Widerspruchs innerhalb eines Jahres nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung monieren.

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31.3.2010 von TB.

Betriebskosten: Widerspruch gegen Betriebskostenabrechnungen

Wissen viele Mieter mittlerweile, dass der Vermieter verpflichtet ist Betreibskosten gem. § 556 BGB abzurechnen und dem Mieter die Abrechnung spätestens ein Jahr nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zukommen zu lassen, ist jedoch weitläufig unbekannt, dass auch der Mieter eine Frist nicht aus den Augen verlieren darf. So muss er nicht nur innerhalb eines Jahres seit Erhalt der Betriebskostenabrechnung Widerspruch erheben, sondern innerhalb der gleichen First alle Einwendungen dem Vermieter mitteilen, welche er glaubt gegen die Betriebskostenabrechnung erheben zu können. Spätere Einwendungen können grundsätzlich nach Ablauf dieser Frist nicht mehr berücksichtigt werden, selbst wenn der Mieter innerhalb der Jahresfrist zunächst pauschal Widerspruch erhoben hatte. Hier droht für den Mieter ein erheblicher Rechtsverlust; selbst dann, wenn die Betriebskostenabrechnung inhaltlich noch so fehlerhaft ist. Dies gilt selbst für offenkundige Mängel, wie z.B. zu gering berücksichtigte Vorauszahlungen des Mieters.

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