9.2.2010 von TB.

Im Wege des bargeldlosen Zahlungsverkehrs verlangen vielfach Vermieter von ihren Mietern, dass sie ihnen für die monatlich zu entrichtenden Mietzahlungen eine Einzugsermächtigung im Lastschriftverfahren erteilen. Grundsätzlich ist es zulässig, eine solche Einzugsermächtigung formularmäßig im Mietvertrag zu vereinbaren, weil es sich um regelmäßige und der Höhe nach vorhersehbare Beträge handelt. Hat der Mieter ohne vertragliche Verpflichtung eine Einzugsermächtigung erteilt, kann er sie ohnehin jederzeit widerrufen. Aber auch dann, wenn die Einzugsermächtigung vertraglich vereinbart wurde, ist ein Widerruf aus wichtigem Grund möglich. Zieht der Vermieter z.B. die volle Miete ein, obwohl der Mieter eine Mietminderung geltend gemacht hat, liegt ein Widerrufsgrund vor (LG Köln, WM 90, 380).

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26.11.2009 von TB.

Mietrecht-Wie muss der Mieter Schhönheitsreparaturen ausführen?

Soweit die Schönheitsreparaturen überhaupt wirksam auf den Mieter abgewälzt worden sind, hat er diese fachmännisch in mittlerer Art und Güte zu erbringen. Eine Klausel “Die Schönheitsreparaturen sind ausschließlich durch Fachkräfte auszuführen” ist unwirksam. Der Mieter darf jedoch auch nicht laienhaft renovieren - Hobbyqualität reicht nicht aus (LG Berlin GE 2000,677). Streifig oder nicht deckend gestrichene Decken und Wände, Laufnasen am Tür- und Fensteranstrich, offene Nähte oder Überlappungen an den Tapetenbahnen sowie übermalte Tür- und Fensterbeschläge muss der Vermieter nicht akzeptieren. Allerdings darf er auch keine überzogenen Anforderungen an Art und Güte der Renovierungsarbeiten stellen. Beispielsweise kann eine Raufasertapete durchaus mehrfach überstrichen werden, solange sie noch ausreichend fest ist und ihre Struktur nicht verloren geht.

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20.11.2009 von TB.

Mietminderung bei Modernisierung

Wird der Mietgebrauch durch Modernisierungsarbeiten erheblich beeinträchtigt, ist der Mieter gem. § 536 BGB selbst dann zur Mietminderung berechtigt, wenn er den Arbeiten zugestimmt hat (LG Mannheim, WM 86, 139).

Da die Höhe der Minderung stets von den konkret vorliegenden Beeinträchtigungen abhängt, empfiehlt es sich, ein Bautagebuch bzw. Protokoll über die täglichen Beeinträchtigungen aufgrund der Bautätigkeiten zu führen. So ist stets der Mieter im Rahmen eines Rechtsstreits für die Darlegung des Umfangs der Beeinträchtigungen beweispflichtig.

Auch  muss der Mieter die Mietminderung als solche nicht bei dem Vermieter beantragen und auf dessen Wohlgefälligkeit hoffen. Vielmehr tritt die Minderung der Miete bereits Kraft Gesetzes aufgrund der vorliegenden Beeinträchtigungen ein, so dass der Mieter von sich aus berechtigt ist, den Mietzins angemessen zu mindern.

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28.10.2009 von admin.

Mietrecht - Muss ich dem Vermieter bei Auszug Geld bezahlen?

In einer Vielzahl von Mietverträgen ist geregelt, dass bei Auszug des Mieters aus der Wohnung dieser einen Schadensersatz an den Vermieter dafür zahlen muss, dass die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind und somit nicht vom Mieter zu tragen sind, sondern vielmehr in naher Zukunft vom Vermieter. Es handelt sich daher um sogenannte Abgeltungsklauseln, die oftmals eine Beteiligung des Mieters in Höhe von 20, 40 bzw. 60 % an den Kosten für die in Zukunft durchzuführenden Schönheitsreparaturen bestimmen. Mit Datum vom 18.10.2008 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass derartige Quotenabgeltungsklauseln bei derart starren Berechnungen unwirksam sind, da diese keine Rücksicht auf den Zustand der Wohnung nehmen. Grundsätzlich kann man sagen, dass die meisten in Mietverträgen genannten Quotenabgeltungsklauseln unwirksam sind, so dass der Vermieter keinen Anspruch auf Schadensersatz hinsichtlich zukünftig durchzuführender Schönheitsreparaturen hat. Sollte es beim Auszug aus einem Mietverhältnis Streit über derartige Fragen geben, sollte umgehend fachliche Hilfe in Anspruch genommen werden, um die Ansprüche erfolgreich abzuwehren.

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18.9.2009 von TB.

Schönheitsreparaturen: Wertersatz bei Renovierung der Wohnung

Ein Mieter, der aufgrund einer unerkannt unwirksamen Klausel Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, hat allenfalls einen Wertersatzanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung des Vermieters gem. §§ 812 ff. BGB. Der nach § 818 Abs. 2 BGB geschuldete Wertersatz, den der Vermieter an einen Mieter zu leisten hat, der die Mietwohnung vor seinem Auszug aufgrund einer unwirksamen Renovierungsklausel in Eigenleistung renoviert hat, bemisst sich üblicherweise nur nach dem, was der Mieter billigerweise neben einen Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen (BGH, Urteil vom 27.05.2009, AZ. VIIIZR 302/07).

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10.9.2009 von TB.

Anfechtung des Mietvertrages

Im Regelfall wird ein Mietverhältnis durch die Kündigung des Mieters oder des Vermieters beendet. Möglich ist aber auch eine Anfechtung der auf den Abschluss des Mietvertrages gerichteten Willenserklärung, z. B. wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Mieträume bereits dem Mieter übergeben worden sind, oder nicht.

Der Unterschied zwischen Anfechtung und Kündigung zeigt sich u. a. im Beendigungszeitpunkt. Im Fall einer ordentlichen Kündigung endet das Mietverhältnis mit Ablauf der Kündigungsfrist, bei einer fristlosen Kündigung mit Zugang des Kündigungsschreibens.

Eine Anfechtung wirkt hingegen zurück. Das Mietverhältnis hat von Anfang an nicht bestanden.

Wirtschaftlich bedeutsam wird dies beispielsweise, wenn aufgrund des Vertragsabschlusses eine Maklerprovision gezahlt worden ist. Eine Kündigung des Mietvertrages lässt den Provisionsanspruch des Maklers regelmäßig unberührt; eine Anfechtung wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung lässt den Anspruch hingegen entfallen (BGH NZM 2005, 711).

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13.8.2009 von TB.

Mietvertrag: Formgerechte NachtragsvereinbarungIst ein formgerechter Mietvertrag mangels rechtzeitiger Annahme zunächst nicht abgeschlossen worden, oder wurde die Form aus anderen Gründen nicht eingehalten, so kommt durch eine formgerechte Nachtragsvereinbarung, die auf die ursprüngliche Urkunde Bezug nimmt, ein insgesamt formwirksamer Mietvertrag zustande (BGH, Urteil vom 29.04.2009, AZ. VII ZR 142/07).

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21.7.2009 von FR.

Schönheitsreparaturen-Geld vom Vermieter

Sofern der Mieter nicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen aufgrund einer unwirksam Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag verfplichtet ist, dennoch die Schönheitsreparaturen durchführt, kann der Mieter einen Schadenersatzanspruch gegenüber dem Vermieter geltend machen. Dabei sind 9,00 €/m² gemalerter Fläche an Schadenersatz anzusetzen. Der Anspruch verjährt nach drei Jahren.

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8.7.2009 von TB.

Mietrecht:Verkehrssicherungspflicht des Vermieters

Der Vermieter muss alles tun, um Mieter bzw. dessen Haushaltsangehörige vor Schäden an Körper und Gesundheit bzw. an deren Hab und Gut durch den mangelhaften Zustand der Mietwohnung zu bewahren. Verletzt der Vermieter schuldhaft diese Sorgfaltspflichten, macht er sich schadenersatzpflichtig. An die Sorgfaltspflicht des Vermieters stellen die Gerichte hohe Anforderungen. Besonders sorgfältig müssen z. B. die Türverschlüsse bei einer Fahrstuhlanlage überprüft werden. Es soll ausreichen, wenn das Hausdach alle drei Monate überprüft wird. Sanitäre Einrichtungen in den Mieträumen müssen hingegen ohne konkreten Anlass nicht vom Vermieter überprüft werden. Erleidet der Mieter einen Schaden, obwohl er von der Gefahrenquelle weiß, kann ein Schadenersatzanspruch ganz entfallen. Stets muss er sich jedoch ein Mitverschulden anrechnen lassen.

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2.7.2009 von TB.

Verjährung im Mietrecht

Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt grundsätzlich drei Jahre. Im Mietrecht betrifft dies z. B. den Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete und den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung zu Unrecht entrichteter Miete, z. B. bei vollständiger Mietzahlung trotz Mangelhaftigkeit des Mietobjektes. Diese Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.

Daneben gibt es aber auch spezielle mietrechtliche Verjährungsregelungen. Hat der Mieter Aufwendungen auf die Mietwohnung gemacht, verjährt sein Ersatzanspruch schon nach sechs Monaten seit der Rückgabe der Mietsache. Dies gilt auch für den Anspruch des Mieters auf Wegnahme einer Einrichtung, mit der er seine Wohnung versehen hat. Auch Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der vermieteten Wohnung, Mietausfalls, vertragswidrigem Gebrauchs sowie unterlassener Schönheitsreparaturen verjähren ebenfalls nach sechs Monaten.

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