7.10.2010 von TB.

Entdeckt der Mieter während der Mietzeit einen Mangelm muss er diesen dem Vermieter unverzüglich, mithin ohne schuldhaftes Verzögern anzeigen. Dieser muss dann den Mangel umgehend beseitigen. Dem kann der Vermieter einer Eigentumswohnung auch nicht entgegenhalten, dass die Mängelbeseitigung zu Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum führen würde und daher erst ein Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich sei (KG Berlin RE WM 90,376). Die Mängelbeseitigungspflicht des Vermieters ist grundsätzlich auch nicht von der Höhe der Mieteingänge abhängig (LG Berlin WM 91,538). Wie der Vermieter den Mangel beseitigt, ist zunächst seine Sache.Beim Vorliegen nicht nur unerheblicher Mängel, die im Laufe der Mietzeit auftreten, hat der Mieter insbesondere die folgenden Gewährleistungsrechte: neben dem Beseitigungsanspruch gibt es das Minderungsrecht, Schadenersatz und im Einzelfall auch das Recht zur fristlosen Kündigung. Auch kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen lassen und hierfür Ersatz der ihm entstanden Kosten verlangen. Ist der Mieter nicht gewillt diese Kosten vorzustrecken, kann er vom Vermieter auch einen Kostenvorschuß verlangen. Da die Geltendmachung dieser Rechte von dem Vorliegen verschiedener Voraussetzungen abhängt, sollte hier zunächst anwaltlicher Rat eingeholt werden.

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15.5.2010 von TB.

Ist der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vertraglich wirksam verpflichtet worden und erledigt er diese nicht rechtzeitig bis zum rechtlichen Ende des Mietverhältnisses, kann der Vermieter keineswegs sofort Geld im Wege des Schadenersatzes verlangen. Vielmehr muss er den Mieter zunächst unter Fristsetzung auffordern, die Arbeiten durchzuführen. Da der Anspruch des Vermieters auf Durchführung von Schönheitsreparaturen erst nach dem rechtlichen Ende des Mietverhältnisses entsteht, darf die Frist grundsätzlich auch erst danach gesetzt werden (LG Berlin GE 2001,697), selbst dann, wenn der Mieter die Wohnung vorzeitig zurückgibt (KG Berlin GE 2002, 1330). Die Aufforderung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen muss so genau sein, dass der Mieter den Umfang der durchzuführenden Arbeiten aus ihr ersehen kann (LG Itzehoe WM 97,175). Es reicht daher nicht, wenn der Vermieter nur verlangt die Wohnung vollständig zu renovieren.

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31.3.2010 von TB.

Mieterhöhung nach Mietspiegel Berlin-Mieterhöhung ohne Mietspiegel-Falkensee-VeltenDer Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete gem § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Mieterhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert geblieben ist.

Das Mieterhöhungsverlangen muss der Vermieter jedoch ausreichend begründen damit dieses überhaupt wirksam ist. Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf:

- eine Auskunft aus einer Mieterdatenbank,

- einen Mietspiegel,

- ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen,

- Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen, soweit dort bereits eine

höhere Miete verlangt wird.

In Berlin hat es der Vermieter leicht. Er kann sich der Hilfe des  Berliner Mietspiegels bedienen, welcher alle zwei Jahre veröffentlicht wird. Hierbei handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel, welcher zur Begründung genügt.

In Städten, wie Falkensee oder Velten wo es keinen Mietspiegel und auch keine Mieterdatenbank gibt, muss der Vermieter hingegen ein oft kostenträchtiges Sachverständigengutachten erstellen lassen und der Mieterhöhung beifügen oder er begibt sich auf die Suche nach mindestens drei vergleichbaren, ebenfalls vermieteten Objekten, wo die Mieter bereits eine höhere Miete zahlen müssen. Problematisch ist hier oft die Vergleichbarkeit der herangezogenen Objekte. So sind Einfamilienhäuser grundsätzlich nicht mit Wohnungen in Mehrfamilienhäusern vergleichbar. Auch die Wohnungsgröße muss etwa gleich sein. Beachtet der Vermieter dies nicht, droht eine Unwirksamkeit seines Mieterhöhungsverlangens.

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9.2.2010 von TB.

Im Wege des bargeldlosen Zahlungsverkehrs verlangen vielfach Vermieter von ihren Mietern, dass sie ihnen für die monatlich zu entrichtenden Mietzahlungen eine Einzugsermächtigung im Lastschriftverfahren erteilen. Grundsätzlich ist es zulässig, eine solche Einzugsermächtigung formularmäßig im Mietvertrag zu vereinbaren, weil es sich um regelmäßige und der Höhe nach vorhersehbare Beträge handelt. Hat der Mieter ohne vertragliche Verpflichtung eine Einzugsermächtigung erteilt, kann er sie ohnehin jederzeit widerrufen. Aber auch dann, wenn die Einzugsermächtigung vertraglich vereinbart wurde, ist ein Widerruf aus wichtigem Grund möglich. Zieht der Vermieter z.B. die volle Miete ein, obwohl der Mieter eine Mietminderung geltend gemacht hat, liegt ein Widerrufsgrund vor (LG Köln, WM 90, 380).

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28.10.2009 von admin.

Mietrecht - Muss ich dem Vermieter bei Auszug Geld bezahlen?

In einer Vielzahl von Mietverträgen ist geregelt, dass bei Auszug des Mieters aus der Wohnung dieser einen Schadensersatz an den Vermieter dafür zahlen muss, dass die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind und somit nicht vom Mieter zu tragen sind, sondern vielmehr in naher Zukunft vom Vermieter. Es handelt sich daher um sogenannte Abgeltungsklauseln, die oftmals eine Beteiligung des Mieters in Höhe von 20, 40 bzw. 60 % an den Kosten für die in Zukunft durchzuführenden Schönheitsreparaturen bestimmen. Mit Datum vom 18.10.2008 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass derartige Quotenabgeltungsklauseln bei derart starren Berechnungen unwirksam sind, da diese keine Rücksicht auf den Zustand der Wohnung nehmen. Grundsätzlich kann man sagen, dass die meisten in Mietverträgen genannten Quotenabgeltungsklauseln unwirksam sind, so dass der Vermieter keinen Anspruch auf Schadensersatz hinsichtlich zukünftig durchzuführender Schönheitsreparaturen hat. Sollte es beim Auszug aus einem Mietverhältnis Streit über derartige Fragen geben, sollte umgehend fachliche Hilfe in Anspruch genommen werden, um die Ansprüche erfolgreich abzuwehren.

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14.5.2009 von TB.

Zulässigkeit einer Abriss- oder Leerstandskuendigung

Vor dem Hintergrund teilweise massiver Wohnungsleerstände ist in jüngster Zeit die Frage aktuell geworden, ob der Vermieter dann kündigen kann, wenn nur noch wenige Mieter im Hause verblieben sind und der Vermieter dieses Haus abreißen möchte, um weitere Verluste zu vermeiden. Der geplante Abriss eines Gebäudes ist allerdings keine “wirtschaftliche Verwertung” im Sinne des Gesetzes, wenn das Grundstück anschließend nicht verwertet (verkauft) oder neu bebaut werden soll, sondern lediglich brach liegt (BGH WM 2004, 277). Hat der Vermieter in einem solchen Falle gekündigt, kann der Mieter von ihm dann Schadenersatz verlangen, welcher nicht nur die Umzugskosten umfasst.

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9.3.2009 von TB.

Mietrecht-Parkettboden-Wer muss diesen abschleifen und versiegeln?

Einen  in einer Wohnung mitvermieteten Fußbodenbelag aus Parkett, Laminat oder einem ähnlichen Material muss der Mieter selbstverständlich während der Mietdauer sorgsam behandeln und auch angemessen pflegen.

Im Laufe der Mietzeit wird ein derartiger Fußbodenbelag jedoch selbst bei guter Pflege regelmäßig durch Gebrauchsspuren und Verfärbungen unansehnlich. Ein Bodenbelag aus Parkett ist erfahrungsgemäß alle 15 bis 20 Jahre abzuschleifen und neu zu versiegeln (LG Wiesbadeb WM 91,540). Dies ist jedoch Aufgabe des Vermieters. Eine Formularklausel im Mietvertrag, die diese Arbeiten dem Wohnungsmieter auferlegt, ist unwirksam (OLG Düsseldorf WM 2003,621).

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