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Heizkostenabrechnung: Wann sind Schaetzungen zulässig?

Heizkostenabrechnung: Wann sind Schätzungen zulässig?

Wie zu verfahren ist, wenn der Energieverbrauch einzelner Mieter nicht erfasst werden kann, regelt die Heizkostenverordnung unter dem Stichwort “Kostenverteilung in Sonderfällen”. Gemeint sind hierbei insbesondere Schätzungen des Verbrauchs.

Geschätzt werden darf jedoch nur, wenn der Verbrauch in einer Abrechnungsperiode wegen Geräteausfalls, oder aus anderen zwingenden Gründen nicht erfasst werden konnte.

Nicht geregelt ist, ob auch geschätzt werden darf, wenn der Ableser den Mieter lediglich nicht angetroffen hat. Die meisten Gerichte lassen in derartigen Fällen eine Schätzung grundsätzlich zu. Das Gleiche gilt, wenn sich der Mieter geweigert hat, den Ableser in die Wohnung zu lassen.

Auch wenn Kinder des Mieters beim Spielen den Heizkostenverteiler beschädigen, oder vom Heizkörper gerissen haben, soll nach der Rechtsprechung ein zwingender Grund für eine Schätzung vorliegen.

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Mietrecht-Eigentümerwechsel und Mietzahlung

Mietrecht-Eigentümerwechsel und Mietzahlung

Bei häufigen Verkäufen von Mietobjekten weiß der Mieter oft gar nicht mehr, ab wann er an wen die Miete zahlen soll. Hier gilt grundsätzlich, dass der Käufer die Miete zur Zahlung an sich erst verlangen kann, wenn er rechtlich Eigentümer des Mietobjekts geworden ist. Eigentümer wird er jedoch erst mit der Umschreibung im Grundbuch und nicht schon mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages. Da der Mieter hierüber regelmäßig keine Kenntnis erlangt, hat der neue Vermieter einen Anspruch auf die Miete erst dann, wenn er den Eigentumswechsel durch eine Urkunde, z.B. einen Grundbuchauszug nachweist (LG Kaiserslautern WM 85,229). Dies gilt jedoch nicht, wenn der bisherige Vermieter den Mieter auffordert die Miete auch schon vor der Umschreibung im Grundbuch an den Käufer als neuen Vermieter zu entrichten.

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Mietrecht-Schönheitsreparaturen-Weniger ist oft mehr!

Mietrecht-Schönheitsreparaturen-Weniger ist oft mehr!

Viele Vermieter versuchen in Mietverträgen die Schönheitsreparaturen oft unter Verwendung eines umfassenden , kaum noch zu durchschauenden Klauselwerks auf die Mieter zu übertragen. Viele dieser Klauseln verstoßen dann jedoch häufig gegen § 307 BGB da deren Inhalt für den Mieter “überraschend” sein soll. Dabei ist weniger oft mehr. So reicht es aus, wenn im Vertrag die Klausel enthalten ist:”Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen.”. Nach Ansicht des OLG Karlsruhe (RE WM 92, 349) ist diese Klausel eindeutig dahingehend auszulegen, dass damit keine Verpflichtung zur Anfangsrenovierung , sondern lediglich eine Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen innerhalb der allgemein anerkannten Fristen vereinbart werde. Dies ist dann zulässig, selbst wenn weitere Angaben zu den Fristen oder dem Umfang der durchzuführenden Arbeiten fehlen.

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Betriebskostenabrechnung und Vermieterwechsel

Wechselt während der Abrechnungsperiode der Eigentümer, stellt sich die Frage, wer über die Betriebskostenvorauszahlungen abrechnen muss. Der BGH hat hierzu entschieden, dass der neue Eigentümer/Vermieter über die gesamte laufende Abrechnungsperiode, also alle während dieser Zeit geleisteten Vorauszahlungen abzurechnen hat (BGH WM 2004,94). Der Verkäufer (alter Vermieter) muss daher auch nicht über Vorauszahlungen abrechnen, die der Mieter noch an ihn geleistet hat. Etwas anderes gilt für Abrechnungsperioden, die beim Eigentümerwechsel bereits abgeschlossen waren. Hier ist noch der alte Vermieter in der Pflicht die Abrechnung zu erstellen.

Maßgeblich für die Beurteilung der Rechtslage ist damit stets der Zeitpunkt des Eigentümerwechsels/Vermieterwechsels, welcher beim Verkauf nicht schon mit dem notariellen Kaufvertragsschluß eintritt, sondern erst mit der Umschreibung im Grundbuch. Bei der Zwangsversteigerung tritt der Eigentumswechsel jedoch bereits mit der Erteilung des Zuschlages ein, so dass dieser Termin entscheidend für die Beurteilung der Abrechnungspflicht ist.

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Betriebskosten-unwirtschaftlich-unberechtigt

Betriebskosten-unwirtschaftlich-unberechtigt

Der Vermieter ist nur berechtigt, Betriebskosten, die dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit entsprechen, umzulegen. Sofern der Mieter Zweifel an der Wirtschaftlichkeit der Betriebskosten hat, ist er gehalten, anhand von örtlichen Vergleichs- oder Durchschnittswerten zu belegen, dass die in Rechnung gestellten Betriebskosten über denen der Vergleichswerte liegen und somit unwirtschaftlich sind. Liegt ein Verschulden des Vermieters vor, ist der Mieter berechtigt, die entsprechenden Kosten für die unwirtschaftlichen Betriebskosten nicht zu entrichten.

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Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist gemäß §§ 543, 569 BGB in zwei Fällen möglich:- wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Zahlungsverzug ist,- wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten oder mehr in Verzug ist.Dabei sind vereinbarte Nebenkostenvorauszahlungen grundsätzlich Bestandteil der Miete  und daher in die Berechnung des für die Kündigung erforderlichen Rückstandes einzubeziehen. Unberücksichtigt bleiben hingegen Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen und Schadenersatzforderungen des Vermieters z.B. wegen der Beschädigung der Wohnung.Wichtig zu wissen ist, dass der Vermieter den Mietrückstand vor dem Ausspruch der fristlosen Kündigung grundsätzlich nicht einmal mitteilen, geschweige denn zur Zahlung anmahnen muss.

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Kündigung bei Gesundheitsgefährdung

Kündigung bei GesundheitsgefährdungNach dem Gesetzt muss sich die Mietwohnung in einem Zustand befinden, der Gefahren für die Gesundheit der Benutzer ausschließt. Gehen von den Mieträumen Gesundheitsgefahren (z.B. Schimmel) aus, hat der Mieter grundsätzlich das Recht, Abhilfe zu verlangen. Er kann bei erheblichen Beeinträchtigungen nicht nur die Miete kürzen und Schadenersatz verlangen, sondern darüber hinaus das Mietverhältnis sogar fristlos kündigen. Letzteres setzt jedoch voraus, dass der Mieter dem Vermieter zunächst eine Frist zur Beseitigung der Gesundheitsgefährdung gesetzt hat und diese erfolglos abgelaufen ist. Nur in ganz gravierenden Ausnahmefällen soll diese entbehrlich sein. Auch hat der Mieter das Vorliegen einer Gesundheitsgefährdung zu beweisen, was im Einzelfall sehr schwierig sein kann. Daher sollten beispielsweise bei einem Schimmelbefall Untersuchungen über die Art und die Gefährlichkeit des Schimmels erfolgen.Hier helfen die Gesundheitsämter sowie medizinische Labore.Kann der Mieter die Gesundheitsgefährdung nicht nachweisen, droht sogar die Gefahr, dass die vom ihm erklärte fristlose Kündigung mangels Nachweis des Kündigungsgrundes unwirksamt ist. Daher ist in jedem Falle eine umfängliche Beweissicherung erforderlich und geboten.

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Stellung eines Nachmieters, reicht das?

An einen Zeitmietvertrag ist der Mieter grundsätzlich gebunden. Ist der Vermieter nicht bereit, einen Mietaufhebungsvertrag abzuschließen, kommt der Mieter vor dem Ende der vereinbarten Laufzeit nicht aus dem Mietvertrag heraus. Die weit verbreitete Ansicht, der Mieter müsse dem Vermieter nur drei Nachmieter stellen, dann könne er die Wohnung aufgeben, ist rechtlich falsch. Der Mieter kann nicht verlangen, dass der Vermieter ihn vorzeitig aus dem Mietvertrag entlässt, auch nicht, wenn er Nachmieter benennt (OLG Oldenburg, RE WM 81, 125). Von diesem Grundsatz gibt es nur zwei Ausnahmen: Das Recht, einen Nachmieter zu stellen, ist ausdrücklich vereinbart worden, oder der Mieter hat ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses (Familienzuwachs, dauerhafte Unterbringung im Pflegeheim). Es darf sich jedoch nicht um Gründe handeln, die der Mieter selbst herbeigeführt hat, um seine Wohnungssituation zu ändern.

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Mängel der Wohnung

Entdeckt der Mieter während der Mietzeit einen Mangelm muss er diesen dem Vermieter unverzüglich, mithin ohne schuldhaftes Verzögern anzeigen. Dieser muss dann den Mangel umgehend beseitigen. Dem kann der Vermieter einer Eigentumswohnung auch nicht entgegenhalten, dass die Mängelbeseitigung zu Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum führen würde und daher erst ein Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich sei (KG Berlin RE WM 90,376). Die Mängelbeseitigungspflicht des Vermieters ist grundsätzlich auch nicht von der Höhe der Mieteingänge abhängig (LG Berlin WM 91,538). Wie der Vermieter den Mangel beseitigt, ist zunächst seine Sache.Beim Vorliegen nicht nur unerheblicher Mängel, die im Laufe der Mietzeit auftreten, hat der Mieter insbesondere die folgenden Gewährleistungsrechte: neben dem Beseitigungsanspruch gibt es das Minderungsrecht, Schadenersatz und im Einzelfall auch das Recht zur fristlosen Kündigung. Auch kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen lassen und hierfür Ersatz der ihm entstanden Kosten verlangen. Ist der Mieter nicht gewillt diese Kosten vorzustrecken, kann er vom Vermieter auch einen Kostenvorschuß verlangen. Da die Geltendmachung dieser Rechte von dem Vorliegen verschiedener Voraussetzungen abhängt, sollte hier zunächst anwaltlicher Rat eingeholt werden.

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Heizkosten: Kuerzungsrecht nach der Heizkostenverordnung

Heizkosten: Kuerzungsrecht nach der Heizkostenverordnung

Nach der Heizkostenverordnung muss der Vermieter grundsätzlich bis auf wenige Ausnahmefälle beschränkt verbrauchsabhängig abrechnen. Tut er dies nicht, haben die Mieter das Recht, von den auf sie entfallenden Heiz- und Warmwasserkosten, die sie laut Abrechnung des Vermieters zahlen sollen, pauschal 15 % abzuziehen.

Dieses Kürzungsrecht steht dem Mieter immer dann zu, wenn entgegen den Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Beispiele hierfür sind:

– Vermieter weigert sich, die Wohnung oder einzelne Räume mit Erfassungsgeräten auszustatten

– Vermieter lässt die vorhandenen Erfassungsgeräte nicht ordnungsgemäß ablesen

– Die Verbrauchsanzeige des Erfassungsgerätes ist wegen Fehlmontage oder Batterieausfall unbrauchbar

– Die eichpflichtigen Wärmezähler sind nach Ablauf der Eichfrist weiter betrieben worden

Wird die Heizkostenabrechnung nicht nach dem tatsächlichen Verbrauch erstellt, muss der Mieter selbstverständlich auch keine Kosten der Verbrauchserfassung zahlen.