6.1.2011 von TB.

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist gemäß §§ 543, 569 BGB in zwei Fällen möglich:- wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Zahlungsverzug ist,- wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten oder mehr in Verzug ist.Dabei sind vereinbarte Nebenkostenvorauszahlungen grundsätzlich Bestandteil der Miete  und daher in die Berechnung des für die Kündigung erforderlichen Rückstandes einzubeziehen. Unberücksichtigt bleiben hingegen Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen und Schadenersatzforderungen des Vermieters z.B. wegen der Beschädigung der Wohnung.Wichtig zu wissen ist, dass der Vermieter den Mietrückstand vor dem Ausspruch der fristlosen Kündigung grundsätzlich nicht einmal mitteilen, geschweige denn zur Zahlung anmahnen muss.

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23.11.2010 von TB.

Kündigung bei GesundheitsgefährdungNach dem Gesetzt muss sich die Mietwohnung in einem Zustand befinden, der Gefahren für die Gesundheit der Benutzer ausschließt. Gehen von den Mieträumen Gesundheitsgefahren (z.B. Schimmel) aus, hat der Mieter grundsätzlich das Recht, Abhilfe zu verlangen. Er kann bei erheblichen Beeinträchtigungen nicht nur die Miete kürzen und Schadenersatz verlangen, sondern darüber hinaus das Mietverhältnis sogar fristlos kündigen. Letzteres setzt jedoch voraus, dass der Mieter dem Vermieter zunächst eine Frist zur Beseitigung der Gesundheitsgefährdung gesetzt hat und diese erfolglos abgelaufen ist. Nur in ganz gravierenden Ausnahmefällen soll diese entbehrlich sein. Auch hat der Mieter das Vorliegen einer Gesundheitsgefährdung zu beweisen, was im Einzelfall sehr schwierig sein kann. Daher sollten beispielsweise bei einem Schimmelbefall Untersuchungen über die Art und die Gefährlichkeit des Schimmels erfolgen.Hier helfen die Gesundheitsämter sowie medizinische Labore.Kann der Mieter die Gesundheitsgefährdung nicht nachweisen, droht sogar die Gefahr, dass die vom ihm erklärte fristlose Kündigung mangels Nachweis des Kündigungsgrundes unwirksamt ist. Daher ist in jedem Falle eine umfängliche Beweissicherung erforderlich und geboten.

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4.11.2010 von TB.

An einen Zeitmietvertrag ist der Mieter grundsätzlich gebunden. Ist der Vermieter nicht bereit, einen Mietaufhebungsvertrag abzuschließen, kommt der Mieter vor dem Ende der vereinbarten Laufzeit nicht aus dem Mietvertrag heraus. Die weit verbreitete Ansicht, der Mieter müsse dem Vermieter nur drei Nachmieter stellen, dann könne er die Wohnung aufgeben, ist rechtlich falsch. Der Mieter kann nicht verlangen, dass der Vermieter ihn vorzeitig aus dem Mietvertrag entlässt, auch nicht, wenn er Nachmieter benennt (OLG Oldenburg, RE WM 81, 125). Von diesem Grundsatz gibt es nur zwei Ausnahmen: Das Recht, einen Nachmieter zu stellen, ist ausdrücklich vereinbart worden, oder der Mieter hat ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses (Familienzuwachs, dauerhafte Unterbringung im Pflegeheim). Es darf sich jedoch nicht um Gründe handeln, die der Mieter selbst herbeigeführt hat, um seine Wohnungssituation zu ändern.

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28.4.2010 von TB.

Eine Eigenbedarfskündigung verstößt gegen Treu und Glauben, ist also unberechtigt, wenn der “Eigenbedarf” schon bei Abschluss des Mietvertrages vorlag oder vorhersehbar war. Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG WM 89,114) spricht von einem widersprüchlichen Verhalten, wenn der Vermieter die Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entschlossen ist oder zumindest erwägt, die Wohnung selbst oder für Angehörige in Gebrauch zu nehmen. Ist z.B. voraussehbar, dass die Vermieterkinder demnächst eigenen Wohnraum beanspruchen werden, muss der Vermieter seinenMieter hierüber auklären und/oder einen Zeitmietvertrag abschließen. Der Vermieter muss mit seinen volljährigen Kinder also abklären, ob in absehbarer Zeit Wohnraumbedarf der Kinder entstehen kann, bevor er die Wohnung vermietet.

Gleichwohl muss der Vermieter nicht alle nur denkbaren Risiken berücksichtigen, zB. wenn seine Kinder unerwartet für Nachwuchs sorgen und aus diesem Grunde mehr Wohnraum benötigen.

Nicht vorhersehbar ist auch, wenn nach Vertragsschluss beim Vermieter oder seinen Angehörigen berufliche Veränderungen eintreten und aus diesem Grunde die Wohnung benötigt wird (BVerfG 94,134).

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4.3.2010 von TB.

Mietrecht-Kündigung-Verzicht auf das ordentliche Kündigungsrecht

Mit Urteil vom 12.11.2008 hat der Bundesgerichtshof für den Fall der Vereinbarung einer Staffelmiete folgendes entschieden:

Ein formularmäßig erklärter einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt. Ein solcher Kündigungsausschluss ist wirksam und der Mieter daher an ihn gebunden ( BGH, Urteil vom 12.11.2008,Az: VIII ZR 270/07).

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28.10.2009 von admin.

Mietrecht - Muss ich dem Vermieter bei Auszug Geld bezahlen?

In einer Vielzahl von Mietverträgen ist geregelt, dass bei Auszug des Mieters aus der Wohnung dieser einen Schadensersatz an den Vermieter dafür zahlen muss, dass die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind und somit nicht vom Mieter zu tragen sind, sondern vielmehr in naher Zukunft vom Vermieter. Es handelt sich daher um sogenannte Abgeltungsklauseln, die oftmals eine Beteiligung des Mieters in Höhe von 20, 40 bzw. 60 % an den Kosten für die in Zukunft durchzuführenden Schönheitsreparaturen bestimmen. Mit Datum vom 18.10.2008 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass derartige Quotenabgeltungsklauseln bei derart starren Berechnungen unwirksam sind, da diese keine Rücksicht auf den Zustand der Wohnung nehmen. Grundsätzlich kann man sagen, dass die meisten in Mietverträgen genannten Quotenabgeltungsklauseln unwirksam sind, so dass der Vermieter keinen Anspruch auf Schadensersatz hinsichtlich zukünftig durchzuführender Schönheitsreparaturen hat. Sollte es beim Auszug aus einem Mietverhältnis Streit über derartige Fragen geben, sollte umgehend fachliche Hilfe in Anspruch genommen werden, um die Ansprüche erfolgreich abzuwehren.

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8.10.2009 von TB.

Mietrecht - Kündigungsausschluss

Nach der Rechtsprechung des BGH (WM 2004, 157) ist es zulässig, in einem auf unbestimmte Zeit laufenden Mietvertrag für eine bestimmte Zeitspanne, also etwa für einige Monate bis hin zu vier Jahren, das Kündigungsrecht der Vertragsparteien, mithin auch des Mieters durch individuelle Vereinbarungen auszuschließen. Hat der Mieter eine solche Klausel ausgehandelt und unterschrieben, kann er grundsätzlich erst nach Ablauf der festen Mietzeit kündigen. Da dies in der Praxis den gleichen Effekt hat, wie der früher mögliche Abschluss eines einfachen Zeitmietvertrages, sollte sich jeder Mieter gut überlegen, ob er eine derart langfristige Bindung tatsächlich anstrebt.

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10.9.2009 von TB.

Anfechtung des Mietvertrages

Im Regelfall wird ein Mietverhältnis durch die Kündigung des Mieters oder des Vermieters beendet. Möglich ist aber auch eine Anfechtung der auf den Abschluss des Mietvertrages gerichteten Willenserklärung, z. B. wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Mieträume bereits dem Mieter übergeben worden sind, oder nicht.

Der Unterschied zwischen Anfechtung und Kündigung zeigt sich u. a. im Beendigungszeitpunkt. Im Fall einer ordentlichen Kündigung endet das Mietverhältnis mit Ablauf der Kündigungsfrist, bei einer fristlosen Kündigung mit Zugang des Kündigungsschreibens.

Eine Anfechtung wirkt hingegen zurück. Das Mietverhältnis hat von Anfang an nicht bestanden.

Wirtschaftlich bedeutsam wird dies beispielsweise, wenn aufgrund des Vertragsabschlusses eine Maklerprovision gezahlt worden ist. Eine Kündigung des Mietvertrages lässt den Provisionsanspruch des Maklers regelmäßig unberührt; eine Anfechtung wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung lässt den Anspruch hingegen entfallen (BGH NZM 2005, 711).

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18.6.2009 von TB.

Kündigung bei Personenmehrheit

Der Vermieter muss eine Kündigung grundsätzlich gegenüber allen Mietern aussprechen, auch bei Eheleuten. Eine gegenüber nur einem Mitmieter erklärte Kündigung ist unwirksam. Die Kündigung muss jedoch nicht unbedingt in einem einzigen Schreiben enthalten sein. So ist es durchaus zulässig, jedem Mitmieter separat zu kündigen, wenn der zeitliche Zusammenhang gewahrt bleibt (LG München I, WM 99, 218). Ein Zeitraum von mehr als einem Monat genügt jedoch nicht mehr für die Annahme eines solchen zeitlichen Zusammenhangs. Es ist dann eine erneute Kündigung gegenüber allen Mietern erforderlich (OLG Düsseldorf, NJW - RR 87, 1369).

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