31.3.2010 von TB.

Betriebskosten: Widerspruch gegen Betriebskostenabrechnungen

Wissen viele Mieter mittlerweile, dass der Vermieter verpflichtet ist Betreibskosten gem. § 556 BGB abzurechnen und dem Mieter die Abrechnung spätestens ein Jahr nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zukommen zu lassen, ist jedoch weitläufig unbekannt, dass auch der Mieter eine Frist nicht aus den Augen verlieren darf. So muss er nicht nur innerhalb eines Jahres seit Erhalt der Betriebskostenabrechnung Widerspruch erheben, sondern innerhalb der gleichen First alle Einwendungen dem Vermieter mitteilen, welche er glaubt gegen die Betriebskostenabrechnung erheben zu können. Spätere Einwendungen können grundsätzlich nach Ablauf dieser Frist nicht mehr berücksichtigt werden, selbst wenn der Mieter innerhalb der Jahresfrist zunächst pauschal Widerspruch erhoben hatte. Hier droht für den Mieter ein erheblicher Rechtsverlust; selbst dann, wenn die Betriebskostenabrechnung inhaltlich noch so fehlerhaft ist. Dies gilt selbst für offenkundige Mängel, wie z.B. zu gering berücksichtigte Vorauszahlungen des Mieters.

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31.3.2010 von TB.

Mieterhöhung nach Mietspiegel Berlin-Mieterhöhung ohne Mietspiegel-Falkensee-VeltenDer Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete gem § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Mieterhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert geblieben ist.

Das Mieterhöhungsverlangen muss der Vermieter jedoch ausreichend begründen damit dieses überhaupt wirksam ist. Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf:

- eine Auskunft aus einer Mieterdatenbank,

- einen Mietspiegel,

- ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen,

- Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen, soweit dort bereits eine

höhere Miete verlangt wird.

In Berlin hat es der Vermieter leicht. Er kann sich der Hilfe des  Berliner Mietspiegels bedienen, welcher alle zwei Jahre veröffentlicht wird. Hierbei handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel, welcher zur Begründung genügt.

In Städten, wie Falkensee oder Velten wo es keinen Mietspiegel und auch keine Mieterdatenbank gibt, muss der Vermieter hingegen ein oft kostenträchtiges Sachverständigengutachten erstellen lassen und der Mieterhöhung beifügen oder er begibt sich auf die Suche nach mindestens drei vergleichbaren, ebenfalls vermieteten Objekten, wo die Mieter bereits eine höhere Miete zahlen müssen. Problematisch ist hier oft die Vergleichbarkeit der herangezogenen Objekte. So sind Einfamilienhäuser grundsätzlich nicht mit Wohnungen in Mehrfamilienhäusern vergleichbar. Auch die Wohnungsgröße muss etwa gleich sein. Beachtet der Vermieter dies nicht, droht eine Unwirksamkeit seines Mieterhöhungsverlangens.

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